500万で土地を売ったときの税金はどうなる?土地の売却にかかる税金を知ろう!

土地などの不動産を売却すると、税金が発生することはよく知られています。実のところ、いくらぐらいの税金がかかるかは、売却額からある程度わかります。確定申告の際に慌てないためにも、このような税金の額は売る前にぜひチェックしておきましょう。

今回は、500万円で土地を売った場合を例にあげて、税金の計算の仕方について解説していきます。

土地を売ったときには最初に譲渡所得の金額を計算する

土地を売却した際にかかる税金を計算するときには、譲渡所得の金額をまずはだす必要があります。譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額のこと。例えば、500万円で土地を売ったときには、買主から受け取った500万円にそのまま税率をかけるわけではありません。

取得費や譲渡費用などを引けるので、500万円という売却代金よりも計算のもとになる金額がいくぶん少なくなります。譲渡所得の金額は税金を計算する際のベースになるため、正確にだしておきたいところです。

取得費に該当する費用

取得費は、その土地を取得したときにかかった費用です。例えば、売買によって取得をした場合は購入金額が取得費に該当します。売買の際に測量費などを負担している場合は、その分も取得費として認められます。そのほかにも、埋め立てや土盛りといった土地の整備にかかった費用、借主の立退料、登記費用などが該当しますので、さまざまな費用が取得費に含まれると言えるでしょう。

ちなみに、土地を取得する際に裁判を起こしたときは、訴訟費用も取得費に含めることができます。ただ、かなり前に取得をした土地の場合は、このような取得費がはっきりとわからないこともあります。書類などが残っていないと、正確に金額を把握するのは難しいかもしれませんね。

また、先祖から受け継いできた土地などは、取得をしたときの詳しい経緯がわからないケースが少なくありません。登記簿謄本にはその土地の詳細情報が記載されていますが、このような書類からわかるのは所有権が変わった日付や原因などです。

売買の場合も売却金額までは記載されていないため、取得費が不明といった状況もでてくるわけです。このような場合、取得費は売買代金の5パーセントまで認められます。土地を取得するときには、登記費用などを買主が負担していることが多いですよね。

そのため、まったく資料がなくても5パーセント相当の金額は取得費として認められているわけです。

譲渡費用に該当する費用

譲渡費用は、売買の際にかかった費用のこと。例えば、不動産業者を通じて土地を売った場合は、仲介手数料などが譲渡費用に該当します。また、境界の確定や正確な面積を算出するために測量を行ったときには、測量費も譲渡費用に含まれます。

家が建っている土地などは、建物を取り壊して更地にし、土地だけを売却する、といったこともありますよね。このような場合は、取り壊しにかかった費用も譲渡費用です。このほかにも、売買契約書に添付した収入印紙代や司法書士に支払った代金などが、譲渡費用に該当するものとして挙げられます。

農地を売る際には自治体の農業委員会の許可が必要ですが、こういった手続きの費用も譲渡費用として計算します。土地を売る前に法務局で登記事項証明書などをもらっている場合は、発行手数料や法務局までの交通費も譲渡費用として認められる可能性があるでしょう。

土地を売る際のプロセスを振り返ってみて、1つずつ費用を書き出していくのが正確に譲渡費用を計算するコツです。

家や土地を売却する場合の流れとは?

確定申告の際には「譲渡所得の内訳書」をもらおう

土地を売った人が確定申告をするときには、申告書と一緒に「譲渡所得の内訳書」という書類を税務署に提出します。この書類には、売却した土地の地番や面積、譲渡した金額などを記入する欄があります。取得費と譲渡費用の金額や内訳を書く欄も設けられており、指示の通りに記載していくと譲渡所得の計算ができるのがこちらの書類です。

「譲渡所得の内訳書」は国税庁のサイトにも用意されているので、インターネットで確定申告をする際にもスムーズに入手ができるでしょう。

土地売却は、相見積もりを受けましょう!

長期譲渡所得と短期譲渡所得は税率が異なる

譲渡所得には、長期と短期の2種類があります。例えば、取得をしてから5年以上経過している土地を売ったときは、長期の譲渡所得に該当します。一方、短期の譲渡所得が発生するのは、取得をして5年未満の不動産を売却した場合です。

長期と短期では、譲渡所得にかかる税率が少し異なります。長期の場合は、所得税が15パーセント、住民税が5パーセントです。短期の譲渡所得にかかる税金はいくぶん税率が上がり、所得税が30パーセント、住民税は9パーセントとなっています。

また、平成25年から平成49年までは、このほかに所得税額の2.1パーセント相当の復興特別所得税がかかります。500万円で土地を売った場合、500万から取得費や譲渡費用を引いた金額にこういった税率をかければ税金の金額がでるでしょう。

ちなみに、譲渡所得は給与所得などのほかの所得とわけて税額を計算する分離課税です。


控除をした後に最終的な納付額が決まる仕組み

譲渡所得に発生する税金は、基礎控除や社会保険料控除といった控除額を引いた後に最終的に納付する金額が決まります。したがって、ほとんどのケースでは、当初計算した譲渡所得の税額よりも納める税金は少なくなります。

分離課税の場合の税金の計算はやや複雑なので、税務署が発行している確定申告書の手引きなどを見ながら、落ち着いて作業を進めるのがベストです。ちなみに、確定申告のシーズンに税務署が設けている確定申告書作成コーナーにでむくと、対応するスタッフが申告書の作成をサポートしてくれます。

譲渡の詳細がわかる書類を持参すれば、作成を依頼することも可能です。

特別控除が適用されるケースもある

土地の売買には、ときに特別控除が適用されるケースもあります。例えば、公共事業などに伴ってやむを得ず土地を売ったときは5,000万円の特別控除が適用されます。また、区画整理や宅地の造成といった事情で土地を手放さなければならなくなった場合も、1,500万円から2,000万円の特別控除を受けることが可能。

このような特別控除の条件に該当していれば、500万円で土地を売ったとしても譲渡所得の税金はかかりません。

特別控除に該当する可能性があるときは、事前にタックスアンサーなどに問い合わせて確認しておきましょう。