家や土地を売却する場合の流れとは?

家や土地といった不動産を売却することは人生においてそうあることではないことから、どのように行えばよいか分からないという人が多いのではないでしょうか。

不動産価格の高騰が叫ばれる中で、保有する資産を売却して現金化する術を身に着けておくことは、資産価値を守るために必要不可欠ですので、以下では具体的に売却にあたっての一連の流れを見ていくことにしましょう。

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信頼できる不動産業者を見つけること

家や土地といった不動産を売却しようという場合に、まず重要となるのが売却手続を依頼する不動産業者を見つけるということです。不動産売買は金額が大きいだけでなく、専門的な法律や税金の知識も不可欠ですので、自分でやろうとせずにプロの力を借りることが重要です。

もっとも、世間には大手から中小に至るまで数多くの不動産業者が存在しており、そのクオリティも千差万別であることからクライアントのためにしっかりと働いてくれる業者をいかにして見つけるかがポイントとなります。

この点、大手の方が安心できると考えがちですが、必ずしもそうではなく地元密着型の不動産業者の中にも信頼できるところは多くあることは理解しておくとよいでしょう。もちろん、大手が悪いと言っているわけではなく、経験豊富な担当者が付いてくれるのであれば全く問題はありません。

最終的には担当者の力量に委ねられる部分が多分にあるため、会社のネームバリューで選ぶのではなく、自分の希望をしっかりと聞いてそれを叶えるべく一生懸命に動いてくれる人が担当者にいるかどうかという人物本位の観点から業者選びをするという姿勢がよいでしょう。

また、最近では口コミサイトなど、実際にその業者を使った人の評価を見ることができる手段も手軽に利用できることから、そういったツールも積極的に使って情報収集を行うとよいでしょう。なお、不動産業者と契約する場合には、一般媒介にするか、専任媒介にするかを決める必要があります。

一般媒介とは複数の業者に売却手続きを依頼することを言うのに対し、選任媒介とは一つの業者に限って依頼することを言うのですが、それぞれにメリットとデメリットがある点を理解しておくことが重要です。まず、一般媒介のメリットは複数の業者のリソースを活用できるという点にあるのですが、業者にしてみると頑張って売却活動をしても他の業者が買手を見つけてくれば徒労に終わることになりかねないため、積極的に売ろうというインセンティブが低くなるというデメリットがあります。

専任媒介の場合には、自社だけが売却活動を行うことになるので手数料を狙って業者は一生懸命動いてくれるというのがメリットである反面、他社の業者から紹介された買い手候補をあえて回避するというデメリットがあり得ます。

売却手続きに不慣れな場合は、すべて一社に任せられる専任媒介の方が無難ですので、業者を信頼できるのであれば、そちらの契約形態にしておいた方がよいでしょう。

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マーケティング活動について知っておくべきこと

不動産業者と契約することができれば、次に行うべきことは、不動産のマーケティング活動です。昔であれば新聞に物件をアピールする折り込みチラシを入れたり、ポストに投函して回ったりといったことが主流でしたが、最近ではインターネットの不動産サイトに情報を掲載するといった方法に重心が移りつつあります。

もっとも、年配の方向けにはまだまだアナログの情報提供の方が効果が大きい場合も多いため、どのような手段を使ってマーケティングを行うかは業者としっかりと打ち合わせして決める必要があります。

マーケティングにおいて心掛けるべきこと

マーケティング活動は、基本的には業者に任せておけばよい作業ですが、住んでいる人にしかわからない物件のアピールポイントなどがあれば積極的に伝えるようにすることが大切です。特に、夜でも静かな環境が保たれていたり、地域のコミュニケーションが活発かどうかなどは、一見しただけで購入希望者には分からない情報ですので、評価を高める材料として考えられるものがあれば広告などに記載してみるのも一考の価値ありです。

なお、選任媒介契約を結んでいる場合には、一定期間ごとに不動産業者はマーケティング状況を報告することが義務付けられていますので、その報告内容を見てしっかりとした売却活動が行われているかをチェックすることも忘れないようにしましょう。

内覧時のポイントとは

しっかりとしたマーケティング活動が行われていると購入希望者から内覧の申込みが入るようになります。不動産は高額な商品ですので、実際に物件をその目で見ずに購入する人はまずいないといってよいでしょう。そのため、内覧希望はできる限り応じるべきですが、その際に気を付けておくべきことはなるべく物件の状態を見栄え良くしておくということです。

特に、家を売る場合には、室内を整理整頓しておくのはもちろんのこと、水回りなど主婦目線で気になりそうなところはなるべく汚れを落として清潔に保っておくことがポイントです。不動産業者によっては、モデルルームのように部屋をデコレーションするサービスを提供しているところもあるため、そういったものを活用するのも手ですが、無理をしてまできれいに見せようとする必要はありません。

あくまでも自然体で嫌悪感を抱かれないようにしておけば十分といえるでしょう。


売買契約の締結から引き渡しまで

内覧を経てめでたく購入希望者が購入の申込をしてくれると、そこから細かな売却条件を詰めていくことになります。多くの場合、価格交渉が行われることが一般的ですので、受け入れ可能な範囲で応じることが早期契約のためには必要です。

交渉では、それ以外に引き渡し時期や費用の負担の仕方などを決めていくことになりますが、すべてまとまれば晴れて売買契約を締結することになります。契約がまとまれば、あとは引き渡しを迎えるだけですが、現在そこに住んでいるのであればそれまでに引越しを完了しておく必要がありますので、すみやかに対応するようにしましょう。

また、買主の多くはローンを組んで購入することから、無事に銀行の審査が行われるかも不動産業者を通じて確認しておくことが重要です。

不動産売買のコストとは

以上が不動産売買における一連の流れですが、それ以外に売却にあたって発生するコストについても知っておくとよいでしょう。最も大きいのは不動産業者に支払うべき仲介手数料で、一般的には物件の3パーセントに6万円を加えた金額(税抜)とされており、例えば3,000万円の物件だと税込で100万円以上になります。

また、所有権の移転登記費用も司法書士に支払う手数料と併せて数十万円になることが多いため、こちらも無視できません。それ以外にも、契約書に貼る印紙代など細かな費用が多くありますので、あとで思ったよりもコストがかかったということにならないよう、その都度不動産業者に確認するようにしておきましょう。