土地を売却した時にかかる税金とは?特例はある?

土地があれば貸したり、売却して現金に換えることもできるため、「土地を持っている人はお金持ち」というイメージがありますよね。それが事実だったとしても、得たお金には必ず税金がかかります。知識がないと、その税金額にかなりの差が出てしまうこともあるのです。

こちらでは土地を売却してかかる税金の種類や、税金の特例があるかどうかについて解説します。

土地を売却した際にかかる税金の種類

実は土地売却に関する税金は1種類ではなく、4種類あります。それは、所得税、住民税、印紙税、復興特別所得税です。所得税というのは、国が個人に対して課税する国税で、個人の所得を対象とします。その発生源によって10種類に区分されており、土地もその1つです。

土地売却にかかる所得税には、所得額の大きいほど税率も大きくなる累進課税制度が採用されており、さらに、分離課税制度もとられています。分離課税制度というのは総合課税制度に対する言葉で、総合課税がいくつかの収入を合算して、合算金額に対して課税するのに対し、分離課税は他と合算せず、それだけに対して課税する制度です。

その所得の性質を考慮したり、特定の政策目的などを鑑みた結果、適用されます。ちなみに、総合課税が採用されている代表的なものは、会社員の給与所得です。次の住民税は、地方税に分類されます。地方自治体が徴収しますが、所得税とは異なり、個人だけではなく法人の所得も課税対象となります。

そして印紙税は、土地の売却契約を締結する際にかかる費用です。契約書や領収書など、公的書類に添付する印紙を購入することで、その都度支払われることになります。最後の復興特別所得税は、東日本大震災における被災地と被災者の支援を行うための財源確保として、導入された税金です。

所得税を支払う義務のある人が負担します。廃止が予定されているのは2037年12月31日です。この復興特別所得税は、所得税額に一律2.1%を掛ける形で計算します。


譲渡所得とは

土地売却にかかる税金の計算方法の前に、譲渡所得について解説します。譲渡所得というのは、資産の譲渡によって得た所得のことです。資産の内容は所得税法で定められており、土地・建物・宝石・機械器具・船舶などの他、借地権やゴルフ会員権などの権利関係も含まれます。

また、譲渡というのは、有償か無償かを問わずに所有権を移転させる行為全てを指します。売買や交換だけではなく、贈与や収用、現物出資、財産分与も「譲渡」であり、日常生活で使われる意味での譲渡よりもかなり広い範囲を指します。

土地売却に関する譲渡所得は、「土地の売却価格-(取得費+譲渡費)」で計算されます。ここで言う「取得費」は、これから売却しようとしている土地を購入した時に、必要となった金額や購入時の手数料などのことです。

登記費用や契約書の印紙代金も含まれます。「譲渡費」は売却する際にかかった金額で、仲介手数料や土地測量費、土地の埋め立て費、上に存在していた建物の撤去費用などです。

譲渡所得から税金を計算するには

土地を売却して得た所得にかかる税金額は、「譲渡所得×税率」で計算することができます。税率は、所得税用と住民税用とそれぞれあります。まず所得税率ですが、短期譲渡所得税率が30%、長期所得税率が15%です。

そして住民税率は、短期譲渡住民税率が9%、長期住民税率が5%となっています。この「短期・長期」という区別は何から来ているかと言うと、土地の保有期間です。5年以下の保有で売却した場合には短期、5年を超えて保有していた土地を売却した際には長期の税率で計算します。

相続によって自身が所有することとなった不動産を売却する際、その保有期間は相続した日から数えるのではありません。親が取得した時など、もともとにまでさかのぼって数えます。さらに注意が必要なのは、土地の保有期間は、購入日から売却日までを指すのではないという点です。

購入日から、売却した年の1月1日までを保有期間として計算しますので、間違えないようにしましょう。

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土地売却の税金に関する特例

土地の売却で得るお金は一般的にかなりの金額となるため、税金額も相当なものになってしまいます。何か税金に関する特例などがあれば、是非利用したいですよね。この点残念ながら、誰でも常時適用される特例が定められているわけではないようです。

現在のところ「平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する場合」と「平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する場合」には、譲渡所得からさらに1,000万円を控除することのできる定めがなされているのみです。

他にも、「公共事業などのために土地建物を売った場合」には譲渡所得から5,000万円の特別控除、「特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合」には譲渡所得から2,000万円の特別控除、「特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合」には譲渡所得から1,500万円の特別控除、「農地保有の合理化などのために土地を売った場合」には譲渡所得から800万円の特別控除が認められています。

しかし、これらの特例に該当することは、一般的にはあまりないと思われます。

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土地売却における節税のコツ

前述したように土地売却に関する税金の特例は、該当するケースがそれほどありませんから、節税対策を行う際には他の部分で考える必要があります。一番大きな節税ポイントは、土地保有期間が短期か長期か、という点です。

所得税率と住民税率を合わせると税率は19%も違います。例えば2,000万円で土地を売却した場合、税金額で見ると380万円と、かなりの差が出るのです。

先に述べたように、保有期間の計算方法は「売却した年の1月1日まで」です。

この点を間違えないように、期間が5年ギリギリなどの場合には必ず5年を過ぎるまで待ってから、売却に動くようにしましょう。さらに、譲渡所得を計算する際に売却価格から引くことのできる取得費や譲渡費も、忘れずに全て計算に含めるようにしましょう。

確定申告時、税務署は引くことの出来る金額が引かれていなかったとしても、指摘してくれるわけではありません。あとで気づいて悔しい思いをしないように、土地取得や売却に関する領収書は間違って捨てないよう、必ず一カ所に一式まとめて保管しておくなど、工夫して対策しましょう。

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